成都写字楼出租投资价值评估的3个层面

在成都无论是办公室租赁还是投资都需要要规避风险，这离不开周密的投资分析，首先要做的就是投资价值评估，以判定项目的市场前景和投资价值。写字楼价值评估是以写字楼为评估对象，将土地使用权价格和办公价值价格评估结合起来，作出真实、客观、合理的价格估计、推测及判断，确保资金产出大于资金投入。写字楼出租投资价值评估的三个层面

1.收益评估

评估写字楼投资价值首先要对收益评估。收益分为两个方面，即租金收益和增值收和其他产品对比，写字楼出租租金回报率相对较高，但办公室租金收益情况与项目所在地的商业和市场情况有关联性。一般情况下，市中心写字楼出租项目租金稳定、空置率低，租金回报率也相对较高。

地产项目的增值收益来自房价上涨，房屋的区域位置决定了其价格的涨幅。一般情况下，市中心写字楼受到新增士地面积较少、周围的配置设施已经成形的影响，升值空间不及新兴商业区如：市中心商圈写字楼、春熙路商圈写字楼、环球中心写字楼商圈等。所以，随着成都城市经济的发展，新兴商业区的价值会日渐显现。因此，写字楼的未来投资价值要结合投资期的长短，考虑租金收益和增值等多方面因素，而不是盲目选择市中心和商圈完善的区域。

2.风险评估

任何投资都是受益与风险并存的，投资写字楼亦然。所以写字楼投资价值评估时，必然包括风险评估。

3.投资盈利计算

进行计算投资盈利时，主要考虑写字楼的收益和成本，这两方面的因素对写字楼投资价值有较大的影响。此外，还要适当考虑利息损失、物业折旧等损失。写字楼投资盈利计算明细氛围两大类

A.成本：

房款首付：写字楼最低首付不得低于50%

贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10年，贷款利率不得低于基准利率1.1倍

各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所得税

其他费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各项手续费用，有些项目还有物业改造和装修成本

B.损失

本金存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额

贷款存款利息损失：与 购房本金在投资阶段同期内的银行利息额

房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值