写字楼市场需求恢复情况的差异主要来自于以下三个方面：

近期，我国疫情呈多点散发态势，成都也出现了新冠确诊病例。疫情反复叠加经济动荡疫情反复叠加经济动荡,写字楼租赁市场恢复要考虑”城市因素“

（1）经济实力、产业基础方面有差异

产业经济是促进城市发展的重要指标，产业经济的不同发展阶段影响了城市经济的复杂程度。行业分布方面，一线城市写字楼租户以金融业、科学研究和技术服务业以及信息传输、软件和信息技术服务业为主，二线城市租户以批发和零售业以及租赁和商务服务业为主，不同行业受到新冠肺炎疫情影响程度不同。根据世邦魏理仕公布的数据，2020年，写字楼租赁市场细分行业中，金融业、科技新媒体业和专业服务业占比分别为32.5％、22.8％和10.3％。2021年第2季度，金融业、科技新媒体业和专业服务业占比分别为32.5％、20.0％和8.20％。疫情期间，以银行、保险、证券为代表的传统金融业以及以研发制造、互联网、在线教育为代表的科技新媒体业受疫情影响相对较小，租赁成交更活跃，表现出较强的韧性，对维护一线城市写字楼市场需求稳定起到了推动作用。同时考虑到国家近期推出的“双减”政策对教育行业的影响较大，在线教育行业扩张速度预计将会放缓，联合资信预计伴随着“双循环”新发展格局下扩大开放以及科技创新两大战略的不断推进，未来1~2年金融和科技行业对写字楼市场需求的支撑力度将进一步加大。

（2）产业结构差异导致写字楼租户结构方面有差异

企业规模方面，对于大型企业来说，其自身抵抗风险的能力更强，对写字楼的需求受影响相对较小。对于中小型企业来说，削减租赁成本、降薪裁员成为首选，对写字楼的需求下降较明显。根据CREIS中指数据显示，从企业规模角度看，截至2020年底，北京、上海、广州和深圳的写字楼租户中，员工人数在500人以上的企业数量分别为547户、464户、258户和339户，以成都、重庆和杭州为代表的二线城市组的企业数量分别为117户、362户和88户。相比之下，成都、重庆和杭州租户以中小型企业为主，抗风险能力相对较弱。

拉长时间周期来看，截至2021年第2季度，所有样本城市写字楼租户中员工人数在500人以上的企业数量均较年初有所增加，表明2021年上半年经济持续回暖，企业经营情况有所好转，其中成都和杭州增幅分别为205.13％和196.59％，恢复情况较明显。

（3）疫情下抗“疫”政策方面有差异

面对新冠肺炎疫情，全国各地政府纷纷出台信贷政策支持、税租减免和财政补贴等方面政策帮助企业渡过难关、恢复生产。

与二线城市相比，一线城市政府财政实力更强，金融机构更多，租户中大中型的企业占比更高，信贷支持政策、财政补贴政策可以更直接有效地帮助企业渡过难关。另外，一线城市的防疫措施更加严格，企业复工复产的信心更加充足。

写字楼运营情况展望

结合2021年2季度写字楼租赁市场运营情况和近期疫情动态，我们认为疫情对未来写字楼运营有如下影响：

2021年写字楼市场空置率拐点已现，2022年写字楼租金或将重返上升通道

2021年是“十四五”开局之年，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，扩大内需、产业升级和创新发展将提升内资企业对写字楼的需求。同时，RCEP正式签署将推动成员国之间的交流合作，逐步取消外商投资限制有助于吸引外资企业进驻中国，预计未来外资企业将成为写字楼市场新的增长点。根据世邦魏理仕公布的数据，2021年2季度全国写字楼市场净吸纳量209万平方米，同比增长436.7％；全国写字楼整体空置率环比下降0.6个百分点至22.2％，延续了2021年1季度以来复苏的态势。鉴于2020年以来写字楼市场的表现，联合资信认为，疫情反复使得经济复苏的压力和不确定性仍存，但随着国家宏观调控深入推进、金融科技等高景气度行业在国家政策扶持下将继续引领写字楼市场需求反弹，联合资信预计2022年主要城市写字楼空置率将会延续2021年下行趋势，写字楼租金水平或将重返上升通道。

疫情的出现加剧了写字楼租赁市场供求的不平衡，需求发生结构性变化，加之绿色办公理念的兴起对写字楼运营者提出更高要求，同时也会加大运营管理的成本。

“黑天鹅”一般的疫情对写字楼租赁市场造成了明显冲击，尽管停工停产一定程度上影响了在建写字楼工期，进而拉长了新增供应量入市的时间，但是短期内写字楼供应量新增的趋势还将延续。相比之下需求端更为脆弱，餐饮业、批发零售行业遭受重创，同时也催生出IDC、智能大数据、线上教育及线上医疗等新兴行业，需求端发生结构性变化。写字楼运营方还需关注新兴行业的发展，适时拓展承租方储备库。

2021年上半年，国内多个城市出现疫情反复的现象，新冠肺炎病毒出现了德尔塔等多种变异毒株，展望未来依旧有许多不确定性因素。此外，新冠肺炎的许多新特征被陆续报出，比如反复感染、复阳及长期或间歇性的潜伏期等。虽然目前我国疫苗接种率较高，但是要达到全面覆盖仍需要一定时间。另外，新的变异病毒的出现导致了病毒传播力的增加以及一些地方性疫情的持续恶化，世界卫生组织表示人类或将与新冠肺炎长期共存。与此同时，新冠肺炎的出现提高了人们的健康防护意识，而未来绿色办公的理念将会越来越深入人心。预计未来新增供应的写字楼将会配套更多的清洁环保设施，而业主们也会更加致力于提高写字楼和办公场所的健康安全水平，为租户提供更加安全、健康及高效的办公环境。上述绿色办公理念的兴起将对写字楼的运营管理者提出更高要求，同时也会加大运营管理的成本。

居家/远程办公成为一种新的办公选择，或将影响写字楼空置率

2020年春节假期后，受新冠肺炎疫情的影响，“宅经济”日渐火热，居家消费、在线娱乐、在线教育、云办公、云问诊等互联网经济纷纷走红，疫情期间由于不能复工，有很多企业开始全员线上办公或者弹性制办公（轮流到办公室值班）和线上办公相结合的方式。阿里钉钉、腾讯会议、字节跳动等多家办公软件纷纷为在线办公做出优化或推出免费服务。上述应用软件及通信设备的进步，为将来远程/居家办公的进一步普及提供了可能性。随着5G网络、人工智能、虚拟现实等新技术的不断发展，未来的远程/居家办公平台将会更加先进。这种技术革新也会提升雇主和员工对远程/居家办公平台和体系的满意度，并将降低写字楼的出租率。

疫情常态化对存续期内写字楼类资产支持证券（票据）的影响

短期现金流恢复较好，对于增信主体的补足依赖有所缓解，但对于承租方中有大量关联方或者集中度较高的写字楼项目仍需保持持续关注。

疫情对于写字楼业态的现金流影响与商场、酒店等零售业态不同，前者更多的是通过承租企业进行传导。从经验判断，写字楼类资产支持证券（票据）产品的物业净现金流对优先级证券（票据）预期支出的覆盖倍数多为1.3~1.5倍左右，多为季度兑付或半年兑付。在疫情初期，写字楼业主为了维护租户的稳定，亦推出了诸多租金优惠措施，包括减免租金、延长免租期等，上述临时性调整造成了短期内租金增长率预期改变，实际现金流实现情况或与预测值出现较大偏离。在后疫情时期复工复产的大背景下，各地政府纷纷出台多种税收减免等相应政策帮助企业渡过难关，企业经营状况有较大改善，写字楼业态的现金流恢复较好。短期内需要增信主体补足现金流的情况有所缓解。

但需要注意的是，对于承租方中有大量关联方或者集中度较高的写字楼项目来说，其现金流的实现情况对于单一主体的依赖度高，现金流恢复的不确定因素较大，短期内仍需要保持关注。

长期来看，线上办公的兴起或将使得空置率上升；疫情防控常态化的需求及绿色办公理念的兴起将加大成本支出；另外复合增长的现金流预测逻辑下，增长率是否能达预期将考验物业运营机构的招商运营能力。

从未来3~5年去看，线上办公模式的兴起或将影响写字楼的空置率，从而影响租金收入。另外疫情防控常态化的需求及绿色办公理念的兴起，势必将增大写字楼的固定成本支出，从而加剧净现金流的波动。现存续的绝大多数CMBS/CMBN的未来现金流预测均呈逐年增长态势，且大部分预测每年增长率在2％~4％，复合增长后使得现金流后期的预测值较高。然而在疫情常态化的情况下，每年增长率能否达到预期将极大考验写字楼运营机构的招商运营能力。