近日，全球房地产服务商第一太平戴维斯发布了《2021年第四季度成都房地产市场回顾与展望》报告，回顾了2021年成都房地产市场的情况，并展望来年房地产发展趋势。

写字楼：需求反弹，空置率将继续上升

2021年第四季度，写字楼供应表现亮眼，有四个项目于第四季度交付入市，占据了2021年全年供应的半壁江山，合计为市场带来25.2万平方米甲级写字楼面积。

截至年底，成都甲级写字楼物业市场总存量已达606.6万平方米，同比扩张10.1%。

需求方面，2021年成都甲级写字楼租赁市场已于疫情冲击中反弹，源自信息技术、金融等行业的租赁需求持续增长，全市年度净吸纳量录得46.1万平方米，较去年增长近9倍，约为疫情前（2019年）的2.1倍。

但尽管市场租赁需求显著增长，但受部分新增供应入驻率较低影响，全市空置率仍延续自下半年以来的小幅上升趋势。截至年末，成都甲级写字楼物业市场平均空置率环比上升0.9个百分点、同比上升0.8个百分点，至9.5%。

与此同时，新增供应加剧了市场竞争，租方市场效应进一步突显，全市平均租金因此下降，年末租金录得为159.2元/平方米（人民币）。

2022年，全市预计有18个新项目入市。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇预计，虽然部分行业的租赁需求会继续增长，但租赁市场的竞争会再度显著加剧。“空置率预计会继续上升，全市平均租金也会继续下降。”

零售物业：市场回暖，餐饮、汽车表现活跃

数据显示，2021年1至11月，成都市社会消费品零售总额累计至人民币9,318.35亿元，同比增长11.2%，两年年均增长3.2%，这意味着后疫情时期，本地消费市场情绪有所恢复。

2021年，成都零售物业市场年度净吸纳量同比上升2.8%，至44.1万平方米，虽然尚未恢复至疫情前水平，但扩张情绪较此前已经有所回暖。值得一提的是，2021年餐饮、新能源汽车租赁需求表现活跃。

得益于租赁回暖，至年末，全市商圈项目空置率环比维稳，同比下降0.6个百分点，空置率为12.9%。也有部分项目因自身经营问题下调租金，以期吸引品牌进驻。

截至2021年底，全市商圈物业租金指数因此环比微降0.2%、同比下降0.5%，平均租金为679.3元/平方米（人民币）。

谢靖宇介绍，2022年，全市预计迎来四个购物中心开业入市，共市场带来47.4万平方米新增供应。“受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金延续结构性下降趋势。”

住宅：调控大年来临，2021年供应需求齐降

2021年是成都住宅市场的调控大年，预售审批、备案价管控从严、严格审查贷款来源、421新政、等系列政策出台，炒房行为得到一定的遏制。

受调控影响，供应端方面，开发商推盘节奏较去年放缓，截至12月中旬，成都一手住宅供应面积累计达771.2万平方米，同比下降14.9%；需求方面，全年成都一手住宅市场成交面积累计达775.8万平方米，尽管同比上升2.8%，但全年四个季度连续环比下降。

谢靖宇补充道，尽管第四季度在部分银行贷款利率下调、叠加开发商年底促销利好下，成交有所释放，但仍环比微降0.3%至159.5万平方米。

此外，因受中心城区成交面积占比持续提高影响，2021年全市一手住宅成交均价结构性同比上升19.1%，至人民币每平方米38,712元。

机构认为，2022年整体政策环境仍将以维护市场长效稳定发展为主，以保障刚需购房者的合理需求，在价格调控政策管控下，全市一手住宅成交均价预计保持平稳。

供应方面，在房企融资环境改善、市场需求持续增长的背景下，2022年住宅市场供应预计有所增加。

而随着本地人口的持续增长，房贷利率有望下调，居民住宅刚需及改善性需求预计增加，此前累积的观望情绪有望转化为需求并陆续释放。